浜松市の土地購入で把握しておきたい条例
私は静岡県、浜松市で家を建てたのですが、浜松市の条例は土地購入、建築条件など、結構面倒くさいものがあります。
いい土地を見つけたけど、そもそも買えるのか？どんな家が建てられるのかをここではざっくりと説明していきたいと思います。
大規模既存集落制度
まず土地を探す人の第一の壁になる制度です。
地図の黄色の部分が大規模既存集落の対象となる地区です。
この大規模既存集落制度とは・・・
20年以上その土地に居住し続けている人、または持ち家を所持していない子供が買える土地です。
早い話、昔から住んでいる人でないと、近所の土地は買えないよって制度です。
この制度のメリットは、破格の値段で土地購入ができる点です。
坪単価10万以下で買うことができます。
100坪の土地が1000万以下で確実に買えます。
デメリットは、年2回しか役所手続きができないため、最低でも購入から半年は待たないといけないこと。また、地目が農地であるため、ほぼ100％地目変更を行わなければなりません。
ただ、メリットに対してデメリットが小さいです。
外から来た人にとっては保守性をバリバリに出した最低最悪、不公平感満載の制度です。今すぐなくしてほしい
ちなみに私もそうですが、市外や、新たな地区に移り住む人たちは、市街化区域と言われる地図で言う白い地域は条例による縛りなしで購入が可能です。
市街化区域には一定の条件があり、上下水の整備、都市ガスの配管整備等が主な条件となっています。
市街化区域の土地の坪単価は20万~30万程度です。
浜松市中区は、小中高の学校が多くあり、子育て世代にとっては良い環境である場合が多いですが、駅から遠くても坪単価が対して落ちないことや、道路状況が整っている地域ばかりではないため、当たり外れが大きいです。
また、冠水をしやすい地域もあるため、事前にしっかりと調べることが重要です。
近年、市街化区域の土地が埋まってきたため、大規模既存集落の地域を一般の人向けに売り出す縁辺集落制度というものもあります。
これは、大規模既存集落制度に該当する地区の中でも、道路幅4m以上、下水道などの条件を満たした土地については、一般の人に売っても良いという制度です。
坪単価としては20万円前後の土地が多いようです。
以上のように、浜松市は土地購入から条例の壁があり、特に私のように市外から来た人間にとっては土地購入のハードルは地元の人達に比べてかなり高いです。
そして、土地ごとにも条例が絡んできます。
地区ごとに細い決まりがあって、特に変わっているものに風致地区条例というものもあります。
ちょっと内容をざっくりと説明すると
① 建物は土地の端から1~１.5m以上離して建てること
② 建物は道路から2~3m以上離して建てること
③ 土地の外周は樹木で囲うこと
④ 土地に一定以上の緑地を設けること
なんかがあります。
もっとざっくり言うと
①、②は土地に対して目一杯の建物は建てられない
③、④は木を植えろ
ってことです。
樹木に関しては市役所から100本まで無償で配給してくれますのでご安心を。
ほかにも崖条例（全国的にあります）や、細かい条例がありますが、土地探しの際に気になる条例を目にしたら、不動産担当や、営業担当の方に訪ねてみると良いです。
それではみなさんが良い土地と出会えますように。
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信用できないことをされたら契約するな
私がダイワハウスで見積もりをされたときの話です。
※ダイワハウス全体が悪いわけではなく、営業担当がたまたま最悪だっただけです。
メーカー選びが佳境に差し掛かったとき、土地を扱っていた不動産屋さんの紹介で、ダイワハウスを紹介されました。
ダイワハウスは、知り合いも建てていたのですが、そのときは候補に入れていませんでした。
紹介を受け、ダイワハウスの営業担当者と何度か話をし、「Xevo E」という商品で、実際に図面を書いてもらいました。
それはそれはとても素晴らしい図面を引いてくれました。
そしてその図面作成も、私達夫婦が要望を言うと、その場でその要望を反映した図面を書いてくれました。
即席で素晴らしい図面を引いているのを目の当たりにすると「ここ以外ないんじゃないか？」と思えるほど感動しました。
本当に魔法を目の前で見ているような気分でした。
そして、後日
その日に我が家のハウスメーカーを決めるその日
正式な図面となって目の前に現れたのは
Xevo B Nature
勝手に格下げされていました。
営業担当者に尋ねると
「備品のグレードが下がるだけでほぼほぼ同じですよ」
とのこと。
ただ、私としては、「勝手に下げるなよ」いう思いしかありませんでした。
結局これが仇となり、ダイワハウスとは契約しませんでした。
値引きもほとんどなかったので、本当にダイワハウスを選ぶメリットが無かったです。
ただただ不信感を募らせる結果になりましたが、これはダイワハウスだけの話ではなく、やはり契約前の段階で不信感があったり、信用できないと少しでも感じた場合は、契約しないほうが良いです。
何度か私も言わせていただいていますが、やはり家の契約はしっかりと納得した上でするものだと思います。
みなさんも気をつけてください。
最後に、ダイワハウスを否定する記事ではありません。
ダイワハウスの工法などは良い面も大きいと思っていますし、しっかりとした家造りをしている会社だと思います。最近色々とありますが・・・・
この記事で伝えたいことは、契約者とメーカーが一緒になって家を作るものだと思いますので、信頼関係が大切であり、それができないのなら、契約するなということです。
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坪単価は教えてくれない
住宅メーカーを検討する際に気になることの一つに、坪単価があると思います。
メーカーや工務店の坪単価を把握することで、単純に家の総額を把握したい思いから調べる方も多いかと思います。
かくいう私も、坪単価を調べましたし、営業さんに訪ねたことは多々あります。
営業さんに聞くと高確率で
「坪単価と言っても、なにもないフロアと、水回りでは価格が変わるので単純に坪単価をはかることはできないんですよ」
的なことを言われます。
確かに仰ることはわかります。
フローリングだけの場所と、お風呂場やキッチンなどでは価格が大きく変わります。
そのため単純な坪単価は割り出せないことは。
ただ、こちらの聞きたいことは、平均値ではなく中央値を教えてほしいんです。
あなたの会社に依頼すると、30坪くらいの一般的な間取りの家はいくらで取引しているのか。そんな厳密な情報でなくていいので、目安で教えて下さい。
と、私は住宅メーカー探しをしているときにずっと思っていました。
そして、その後の見積もり集めで各メーカーの価格競争がはじまると、値引きが少なからず発生します。
ここで私はまた思いました。
家っていくらなんだよ
こういった価格の不透明さが色濃く残る業界なんです。住宅業界って。
だから損する人と得をする人が出て不公平がでるんです。
私は、セキスイハイムで大きく値引きをいただきましたが、もっと少ない人もいれば、もっと多く値引きを受けた人がいるはずです。
ほんと不公平ですよね。
ここで文句ばかり言っても仕方がないので、私の家の坪単価を公開します。
あと、ざっくりとした設備もお伝えします。
商品名：パルフェJBスタイル
建 坪：33坪(総二階 ３LDK+S ベランダなし)
本体価格（値引き済み）+外構+インテリア（カーテンは他で頼みました）：2777万
本体の中には太陽光と、蓄電池も含まれていますので、参考までに金額を載せておきます。
太陽光(5.1kw)：170万
蓄電池(40kw)：100万
総額坪単価：79万円/坪
太陽光・蓄電池なしの坪単価：71万/坪
値引き後の数値で計算しています。
ハイムで家を建てたら大抵この程度の坪単価で、30坪前後の家ならおおよそこのあたりの金額になると思います。
住宅は適正価格がいまいちわからない以上、消費者が知識をつけることや、情報を共有することが重要だと思います。
そして、他人の意見よりも、自分がいかに納得してメーカーを選び、家を作るかが最重要だと考えています。
この情報が少しでも皆さんの役に立てれば幸いです。
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家のテーマを考える
家を作るとき、どんな家にするのかを考えるのは大切です。
これは、表面的な話をしても仕方がないので、私と妻を例にとって家造りのテーマであったり、悩んだことを書いていこうと思います。
また家の引き渡し後には、別の記事で写真を交えて紹介したいと思います。
私の家族の現状
私の家族は、私の務める会社の社宅に住んでいます。
３LDKの部屋に毎月4万円ほどの家賃で住むことができています。
私はインフラ系の会社に努めています。インフラ系と言いますと、電気とか、ガスとか、公共交通機関とか、郵便などが該当しますね。
会社の歴史も長いため、築年数の長い社宅も多いです。
私の家族も例にもれず、築年数40年ほどの社宅に住んでいます。
定期的な修繕があるのですが、やはり古さはところどころ目に付きます。
ここで少し、メリット・デメリットの話をしたいと思います。
社宅に住んでいるメリット
夫婦ともに通勤時間が短い
私は通勤が徒歩圏内です。10分~15分ほど歩けば出勤ができます。
そして、妻は会社までバスで20分です。
車社会の地方都市でこの通勤時間はかなり短いです。
保育園が近い
息子たちの通っている保育園も社宅からは近いです。
車で5分ほどのところに運良く入れたため、かなり恵まれていると思います。
社宅に住んでいるデメリット
常に会社を感じる
私の会社が近いせいか、少し歩くだけで通勤の気分になり、休日であっても会社を感じてしまいます。
また、車を走らせても会社が大通りに面しているため、常に会社が視界に入ります。
仕事でミスをしたあとや、休日を満喫したいときなんかでも会社はそこにあり続けるので、嫌な人にはたまらなく嫌な環境です。
身近に会社の人がいる
常に会社を感じると同じようなことですが、少し出歩くと、会社の人がいるのも結構辛いです。
プライベートな時間なのに、会社の接し方をしなければならないことや、少し変わったことをしてそれを見られたら、休み明けの会社で話しかけられる場合もあります。
話のネタにされても構わないことが大半ですが、中にはそっとしておいてほしいことも、知られてしまうことがありますから、あまり変な行動はできません。
いくらお金を払っても住み続けることはできない
ここが一番大きいと思います。
退職したり、定年を迎えれば、社宅を出なければなりません。
これはいつか来る問題です。
一生住み続けることはできないのです。
社宅を離れたらどうなる？
ここからが本題です。
デメリットの最後でも書いた、一生住み続けることができない。ということから、私達は、後数年したら社宅を出ることを目標としました。
しかし、「時間」というメリットを手放さなければならなくなることも事実。
引っ越してもなんとか「時間」を無駄にしない家造りを目指しました。
そこで考えたのが、家事負担を軽減する家造りです。
共働きなら、ローン返済をしながらでも貯金は十分できると判断した私達。
そこで、家事動線や、家事負担の軽減を狙った家造りをしました。
皿洗いや洗濯乾燥は機械任せ
昔と違って今は皿洗いは機械がやってくれます。
性能も十分です。
皿洗いは機械におまかせすることにしました。
洗濯物の乾燥も機械に任せます。
日中雨が降っても誰も洗濯物を取り寄せできません。
そんなもの乾燥機におまかせです。
しかし、結果的には乾燥機の導入はせず、除湿乾燥機にしました。
どうせ室内干しならとベランダも不採用にしました。
1Fの洗濯機で洗った洗濯物を2Fに持っていくのは、年をとってから辛いかなという思いもありました。
ベランダの代わりに納戸を設けました。
室内干しのスペースは洗濯機の隣に設けました。
洗濯機が止まればすぐに干せます。
雨の影響も受けません。
ちなみにセキスイハイムの十八番、快適エアリーは予算の都合で導入できませんでした。
まだロボット掃除機はいませんが、そのうち導入すると思います。
最近ではかなり普通の作りかもしれません。
しかし、私達で精一杯家事を考え、お互いに負担を軽くすることを目指しての家造りです。
みなさんも、家を誰のために、どんな家にしたいのかを考えながら家造りをすすめると良いと思います。
ペットのため、子供の成長のため、なんでも良いと思います。
建売やマンションではない以上、しっかりとテーマを決めることをおすすめします。
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旗竿の土地はおすすめしない
皆さん旗竿の土地を見たことがありますか？
写真のように、進入路のある土地のことです。
なんとなく、進入路が竿、中の広いところが旗に見えてきませんか？
このような土地を購入するのはおすすめしません。
と、いっている私は旗竿の土地を購入したんですけどね。
しかし、それは旗竿の土地のデメリットよりも、他の要素にメリットを感じたからです。
土地選びは、その土地の形状などのメリットとデメリットを把握した上で選びましょう。
そこで、今回は旗竿の土地のメリット・デメリットを紹介します。
旗竿の土地のデメリット
ガス以外のライフライン整備の費用がかかる
土地を購入する際、この点については誰も教えてくれません。
私自身、諸経費の欄を見たときに異常に高い水道引き込み費に驚きました。
通常、水道管を新しく引き込むのにかかる費用は、30万ほどですが、見積もりを見ると100万となっていました。
1mの水道管の引き込み費用が1万~2万円程度なので、単純に道路から建設予定地までの距離を計算して出たそうです。
現実には、進入路の途中まで水道管が伸びていたそうで、40万ほどしか負担しませんでした。（前の地主さんが土地購入をした際に、やっていたそうです。当時の土地購入の条件だったらしいですが・・・詳細はわかりません）
次に電気です。
これは、道路にある電柱から自宅までの距離があると、途中で電線を中継するポールを立てる必要があります。
ちなみに私の土地にもポールが立っています。
また、電柱から、まっすぐ自宅に電線を引き込むと、お隣さんの土地に侵入してしまうので、ポールの位置も制限されました。
私の場合は、設計の最後の方でポールの具体的な話になりました。
ちなみにガス管は、ガス会社が負担して工事するので、施主がお金を出すことはありません。
以上のことから、なるべく早い段階でライフラインの関係はお話しておくことをおすすめします。
駐車方法に困る
車を複数台所有している、またはその予定のある方は、駐車方法も検討しておく必要があります。
車をどこに、どのような動線で駐車するのかを決めると、外構の話をすすめやすく、実際に住んでからも、困る場面は少なくなるでしょう。
セキュリテイ的に少し心配
旗竿の土地は、周りが家で囲まれていたりするため、あまり人目に付きません。
なので、侵入者がいても周囲の人が気づきづらいそうです。
そのため、防犯ガラス等の検討も必要かもしれません。（ダイワハウスは標準で１Fと、２Fの大きなガラスは防犯ガラスです。）
外構費用が高い
庭だけでなく、進入路も整備する必要があるため、費用がかさみます。
旗竿地のメリット
子供が交通事故に遭いづらい
車の走行する道路に直接面していないため、子供の飛び出しによる事故のリスクは多少低いです。
また、用事がある人しか基本的には入ってこないため、子供を安心して遊ばせることができます。
この点については、私の実家が旗竿の土地でしたので、メリットに感じました。
基本的に進入路は狭いので車は速度を出せません。また、車が進入路に入ってくれば音で認識できるので、怖いと思ったことはありませんでした。
しかし、油断は禁物です。
プライバシーが確保されやすい
道路に面していないので、多少油断してもすぐに人に見られることはありません。
大通りに面している家では、リビングのカーテンを開けっ放しにすることはなかなかないでしょうが、旗竿の土地ではあまり気にしなくても良いでしょう。
また、庭が散らかっていても、基本的に身内しか目にしませんので、ズボラな私にはあっていると思います。
土地の値段が若干安い
デメリットのほうが表に出やすいため、値段は落ち着いています。
好条件の地域であっても、少し安い値段で購入は可能です。（ライフライン整備の費用、外構費などが余分に掛かりますが・・・）
以上のことが、旗竿地に共通するメリット・デメリットではないでしょうか。
ちなみに私の購入した土地は、南側に家が建っているため、昼時に直接おひさまを見ることはできません。
しかし、強固な地盤で、水害のリスクの低いの地域であり、近くにスーパー、学校、病院があり、妻と私の通勤時間も、車で30分程度とかなり好条件の土地でした。
上で挙げたデメリットを差し引いても購入する価値のある土地だと判断したため、私は旗竿の土地を購入しました。（知らなかったデメリットも多かったですが）
みなさんは見かけの値段にだまされないよう、しっかりとメリットとデメリットを把握し、どこまで許容できるのかを考えながら土地選びを行ってみてはいかがでしょうか。
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外壁への投資は回収しやすい
外壁材といえばサイディングですね。
サイディングの特徴としては、サイディングは、火に強く、工期が短くて済み、色や模様のバリエーションが豊富なので、自分好みの外壁を演出できます。
また、最近ではガルバリウムという鋼板の外壁材もあります。
ガルバリウムは軽いので、耐震性に優れます。
基本的に構造物は軽いほうが揺れの影響を受けづらいため、軽い素材を用いることは家自体の耐震性を上げることに繋がります。
また、塩害の影響を受けづらいらしいです。（私は海の近くに住むつもりはなかったので、詳しくお話を聞いていません。知っている方教えてください。）
しかし、どちらの外壁材も、10年程度で再塗装や、シーリング更新をしなければなりません。
特にシーリングの劣化は、雨漏れによる家の性能や、耐震性を大きく損なうため、劣化する前に手を打つ必要があります。
木造住宅は構造上、壁の劣化は耐震性の劣化に直結しますので、命に関わります。
この外壁の修繕工事、1回あたり100万から150万ほど掛かります。
そして、工事周期は約10年です。
30歳で家を建てる私を例に取ると、平均寿命の80歳までに5回は外壁工事を行うことになります。
その総額は500万から750万になります。
現在の物価でこの値段ですから、将来的にもう少し物価が上昇すると仮定しますと、更に上乗せされると予想しています。
なので早い話、もっと耐久性のある外壁を選べば得をするという話です。
大手メーカーでは30年耐久の外壁を用意していたり、タイル外壁にすると、60年を保証する商品もあります。
私の家はセキスイハイムですので、標準でレリーフ外壁という30年耐久の外壁材が標準。オプションでタイル外壁にすると60年保証の商品も用意されています。（私は予算の都合で断念しました）
他のメーカーでも高耐久の外壁材がありまして、積水ハウスのベルバーンという商品が該当します。
このベルバーンについて、わかりやすく紹介している方がいらっしゃったので、そちらをリンクさせていただきます。
気になる会社さんに高耐久の外壁材について訪ねてみると、回答があると思いますので、聞いてみることをおすすめします。
また、地元工務店で建てられる方には、旭トステムから出ているシーリングレスの外壁材「ガーディナル」やニチハから出ている「フュージェ」を選んだり、使用するシーリング材（コーキング材）を高耐久のものにしてみるのもおすすめです。
実際、私も工務店では、フュージェに高耐久シーリングで見積もりを取りました。
単純に30年耐久の物を最初に選択すれば、修繕回数は2回~3回になるので、支払額も200万~450万ほどに抑えられます。
太陽光などの設備に投資するよりもかなり還元率の良い設備投資だと言えます。
投資の考え方で、太陽光を悩まれている方には、外壁への投資を強くおすすめします。
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大手のメーカーと地元工務店
注文住宅を建てる際、大手メーカーにするか、地元工務店にするか悩まれる方は多いと思います。
かくいう私も悩みました。
結論を先にいいますと、自分が納得してお願いできる会社が見つかるまで家は建てないほうがいいです。
なんだ答えになってないじゃないかと思われるかもしれませんし、そんな悠長なこと言ってられないという人もいるかも知れません。
しかし、一生に一度の買い物を納得できない会社におまかせすることはかなり問題だと思いますので、納得するまで吟味してください。
ここからは、私の考える大手メーカーと地元工務店の比較を書いていこうと思います。
1.値段
家の値段は大手メーカーのほうが高くなりやすいです。
理由としては、CMや大規模キャンペーンなどの経費も売上から出しています。そういった諸経費を上乗せした金額が家本体にプラスされています。
私なんかセキスイハイムで家を立てましたから、CMに出演している阿部寛さんにお金を払っているようなものです。
しかし、これはデメリットばかりではありません。
住宅の打ち合わせは概ね1回あたり2時間程度かかります。その間、保育士の方が子供を見てくれますので、大人は打ち合わせに集中することができます。
地元工務店では、スタッフが空いた時間に子供の面倒を見ることはあっても、なかなか付きっきりになってはくれません。
そして、FPの紹介であったり、専用の住宅保険等もあります。
これらすべての値段が住宅の値段と考えて良いでしょう。
地元工務店はそういった住宅以外のお金は殆ど上乗せされません。
したがって純粋な建材費と人件費が家の値段となります。
余計な経費が上乗せされないので、割高感はあまりありません。
2.自由度
大手メーカーの自由度は会社によってまちまちですが、地元工務店に比べると低くなります。
ボックスラーメン構造を採用している、セキスイハイムは間取りに制限がかかります。そして、外観にも制限がかかります。
一つのユニットは箱型です。これをいくつか組み合わせて家を作ります。
4つをそれぞれ連結させると
写真のようになります。
つまり、ユニットを4つつなぎ合わせると、空間の真ん中に柱が生まれることになります。
これがボックスラーメン構造が地震に強い理由でもありますが、反対に間取りを制限する要因にもなります。
また、１Fに大きなユニットを配置すると、その上には荷重のかかる部屋を置くことはできません。
私自身がセキスイハイムで家を建てたので例に取りましたが、各メーカーにおいても、間取りは自由でも、グレードによって床材は無垢を選択できなかったり、水回りのメーカーは指定されていたりします。
反対に、地元工務店では基本的にどんなことも自由です。
断熱材の厚さを指定することもできますし、太陽光の代わりに太陽光給湯器を載せることも可能です。床材も無垢を使用するよう頼めば、大抵やってくれます。
家に細かいところまでこだわりのある人は、地元工務店でやってみると、家造りが楽しいのではないかと思います。
3.品質
品質保証については、大手メーカーの方が優れています。
※最近話題になっているダイワハウスの件がありますが、あれは型式適合認定自体がそもそもの問題です。
他にもトヨタホーム、パナホーム、ヘーベルハウス、ミサワホーム、積水ハウスも形式適合認定で家を立てています。
この話は正しく建築している前提で以下の話をさせていただきます。
大手メーカーはそれぞれ研究・技術開発を行い、それをもとに家を立てます。
つまり、強度や耐震性には一定の数値的根拠を持って家を立てています。
そして、国の認めた実験設備を用いて実際に揺らすことでも確認をしています。
地元工務店は多くの場合、そういったことは行っていません。
使用する建材のメーカーが保証する強度は確認できますが、それを組み上げて実際完成した家がどうなのかは正直なところわかりません。（計算上耐震等級3をとっていても）
また、大手メーカーが大型機材等を使用しベタ基礎を1回で打つのに対し、地元工務店の場合、ベタ基礎を2度打ちして作っています。
言っておきますが、正しく施工されていれば全く問題ありません。
私が言いたいのは、大手メーカーは数値的根拠を持って家を建てるので、その点では安心だと思います。
4.アフターメンテ
これも大手メーカーの方が体制としてはしっかりしています。
自社メンテを受ければ保証はある程度されます。
というか、大手メーカーは何でも数字で示すので、説明を聞いていてもわかりやすいですし、単純に比較がまだ容易です。
地元工務店は、私が回ったところだと、基準である10年は保証してくれますが、それ以降は得に言ってきません。
また、このご時世なので、どの会社も数十年先まで存在するかはわかりませんが、大手メーカーのように保証すると言い切ってくれたほうが、消費者としては安心要素は多いと思います。
5.最後に
長々と書いてきましたが、結局私の意見としては、みなさん自身で納得する家造りを進めるためにも、まずは会社のことをよく知ること、営業の方とよくお話をすることだと思います。
その時点で納得出来ないようでしたら、会社を変えたほうが良いです。
今回大きなくくりで大手メーカーと地元工務店としましたが、大手メーカーには大手メーカーの良さが、地元工務店には地元工務店の良さがありますので、その違いをしっかりと見ながら、家造りを少しでも楽しんでいただければと思います。
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